El mercado residencial de lujo avanza con una dinámica cada vez más alejada de la vivienda convencional. La escasez de producto y el creciente peso del comprador internacional se combinan con una demanda que ya no busca únicamente ubicación y metros cuadrados, sino también privacidad, bienestar, servicios y una determinada experiencia de vida. Para todo ello, la Costa del Sol se ha convertido en uno de los principales exponentes de esta transformación y ya concentra un tercio de todo el mercado del lujo en España.
Así se puso de manifiesto el pasado martes en el encuentro La Costa del Sol ante la mirada del comprador de vivienda de lujo, organizado en Marbella por Grupo Tecnitasa, donde distintos actores del sector analizaron la evolución de este mercado a través de tres etapas. El objetivo del encuentro fue el de recorrer el proceso completo del comprador, desde los factores que despiertan su interés hasta las expectativas que surgen una vez que la vivienda pasa a formar parte de su día a día.
Pero los protagonistas fueron, como casi siempre, el precio y la oferta. No es para menos. Según Tecnitasa, el precio de la vivienda de lujo aumentó de media un 10,87% durante 2025, mientras que Málaga se consolidó como uno de los grandes focos nacionales al concentrar el 32% de la oferta de viviendas de más de tres millones de euros. Junto con Baleares, aglutina cerca del 70% de este mercado en España.
La diferencia de precios dentro de la propia provincia evidencia la dimensión alcanzada por el segmento más exclusivo. El valor de referencia de la vivienda de lujo en Málaga ronda los 8.000 euros por metro cuadrado, pero en Marbella, Benahavís y Estepona los precios se sitúan ya entre 14.000 y 16.000 euros por metro cuadrado. En algunas promociones excepcionales en primera línea de playa se han llegado a superar los 40.000 euros por metro cuadrado.
“El mercado residencial de lujo demuestra que no puede analizarse con los mismos parámetros que el mercado convencional. La ubicación sigue siendo fundamental, pero cada vez tienen más peso atributos menos tangibles que tienen que ver con cómo se disfruta y se vive una vivienda. Entenderlos es imprescindible para interpretar correctamente su valor”, señaló Pedro Soria, director del Área de Consultoría de Grupo Tecnitasa.
En el segmento del lujo, el proceso de compra comienza mucho antes de seleccionar un inmueble. El cliente de alto poder adquisitivo dispone de más información, compara destinos internacionales y cuenta con una elevada capacidad de elección. La vivienda deja así de ser únicamente un activo inmobiliario para convertirse en una extensión de la identidad y del estilo de vida del comprador.
También cambia el propio concepto de lujo. La ostentación pierde peso frente a atributos menos visibles, como la calidad de los espacios, la privacidad, el entorno o la posibilidad de adaptar la vivienda a las necesidades de sus propietarios.
La Costa del Sol reúne buena parte de estos factores. El clima, las conexiones internacionales y la oferta de servicios permiten estancias cada vez más prolongadas y facilitan que el comprador extranjero combine residencia, ocio y actividad profesional.
Dentro de Málaga, el denominado Triángulo de Oro, que conforman Marbella, Benahavís y Estepona, concentra alrededor del 95% de la oferta de vivienda de alto standing. Marbella representa por sí sola cerca del 60% y mantiene su posición como principal referencia internacional. Benahavís se ha especializado en un producto más ligado a la tranquilidad, la privacidad y la naturaleza, mientras que Estepona destaca por el desarrollo de nuevo producto residencial.
En el encuentro participó también José Eduardo Díaz, concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella, quien destacó las oportunidades de inversión que ofrece la ciudad y el nuevo escenario que abre la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Municipal (PGOM).
La evolución del comprador está modificando también las prioridades a la hora de adquirir una vivienda. Las estancias son más largas y el perfil de la demanda se ha ampliado a compradores más jóvenes y dispuestos a explorar nuevas localizaciones.
Los servicios vinculados a la propiedad ganan peso en este proceso. El comprador busca reducir al mínimo las gestiones y contar con soluciones tanto durante la adquisición como después de ella. El mantenimiento de la vivienda cuando permanece vacía, la gestión del inmueble o la atención personalizada pueden convertirse así en elementos determinantes para cerrar una operación.
La financiación tampoco desaparece del mercado de lujo. Aunque se trata de compradores con una elevada capacidad económica, recurrir al crédito puede responder a una estrategia patrimonial: preservar liquidez, diversificar inversiones o distribuir el capital entre distintos activos.