Los decretos de vivienda caen en el Congreso, pero su sombra ya encarece y reduce el alquiler en España
La publicación de los dos decretos ley de vivienda del Gobierno español, conocidos como los decretos Maricarmen, ha provocado un terremoto inmediato en el mercado del alquiler incluso después de que el Congreso rechazara su convalidación el pasado viernes. La mera existencia de las normas, que incluían la prórroga forzosa de los contratos y la restricción de compras por parte de fondos de inversión, ha empujado a miles de propietarios a retirar sus viviendas del mercado o a posponer decisiones de arrendamiento, según advierten las principales asociaciones del sector.
El rechazo parlamentario, impulsado por la oposición de Junts, no ha logrado restaurar la confianza de los arrendadores. José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo resumió en un mensaje en LinkedIn: su publicación ya influye en las decisiones de quienes valoraban poner una vivienda en alquiler. Un propietario aplaza su decisión, otro opta por vender, una vivienda continúa cerrada y los requisitos de solvencia se vuelven más exigentes para acceder a las que siguen disponibles.
¿Qué medidas incluían los decretos de vivienda?
Los textos, negociados a toda prisa tras el desahucio de Maricarmen, una octogenaria que llevaba 70 años en su vivienda madrileña, contemplaban la prórroga forzosa de los alquileres, la indemnización del propietario al inquilino en caso de negarse a renovar, la paralización de desahucios en ciertas circunstancias, un nuevo límite a la subida de rentas y la restricción de compras por parte de los fondos de inversión, a los que uno de los decretos calificaba peyorativamente como buitres sin definir el término.
¿Cuántas viviendas han salido del mercado del alquiler?
El impacto ya se nota en las cifras. El Observatorio del Alquiler de Alquiler Seguro estima que la oferta de alquiler residencial y temporal se sitúa en torno a 4.290 viviendas por debajo de la trayectoria esperada según su evolución anterior. La rápida sucesión de acontecimientos y el debate público han introducido un elevado grado de incertidumbre, y una parte de los propietarios particulares está adoptando una posición de espera antes de tomar nuevas decisiones sobre sus viviendas, aseguran desde el observatorio.
Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices y vocal de las pymes catalanas en el Consejo Asesor de Vivienda de la Generalitat, confirma que muchas decisiones están en standby por la falta de claridad sobre cómo se aplicarán las nuevas medidas. Existe nerviosismo ante la posibilidad de que, incluso tras comunicar la finalización del contrato por una necesidad legítima, los propietarios encuentren dificultades para recuperar el inmueble.
¿Por qué los propietarios se oponen a estas medidas?
El sector denuncia que las administraciones intentan descargar sobre los pequeños arrendadores una responsabilidad que les corresponde a ellas. El escudo social no puede ser el propietario, advirtió esta semana la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval). Un fallo del Estado, incapaz de dar un hogar a las familias más vulnerables, no puede descansar sobre el pequeño propietario particular.
Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, abunda en que las medidas proyectadas volvían a centrar la respuesta a la emergencia habitacional sobre el propietario, mientras el problema estructural de fondo, la falta de oferta de vivienda en alquiler, sigue sin una respuesta suficiente. Montserrat Junyent, presidenta de los API de Cataluña, explica que si un propietario no está seguro de cuándo podrá recuperar su casa, le resulta más difícil decidir alquilarla, y no podemos permitirnos adoptar medidas que reduzcan aún más la oferta cuando la falta de viviendas es precisamente uno de los principales problemas.
¿Cuál es el estado real del mercado del alquiler en España?
La escasez se ha agudizado en los últimos años. Idealista calcula que la oferta de alquiler se desplomó un 61% entre 2020 y 2025, tomando como referencia los anuncios registrados en el portal. El Observatorio del Alquiler asegura que solo el impacto acumulado tras la aprobación de la Ley de Vivienda, entre 2023 y 2026, ha supuesto la desaparición neta de más de 120.000 viviendas del mercado de arrendamiento habitual.
La consecuencia ha sido un incremento vertiginoso de los precios. Desde 2018, la subida ronda el 40% según Idealista, aunque en algunas capitales de provincia acumula incrementos de hasta el 70%. Arantxa Goenaga, abogada experta en derecho inmobiliario del bufete AF Legis, alerta de que incluso medidas como la que obligaba a las administraciones a pagar el alquiler a los pequeños propietarios hasta encontrar una vivienda para una familia vulnerable son una chapuza y endosaban al propietario cargas que no le corresponden.
¿Qué propone el sector para solucionar la crisis de vivienda?
Asval, como todo el sector de forma unánime, insiste en que lo preciso es incrementar la oferta y que las administraciones deben poner su empeño en levantar un parque de vivienda social asequible capaz de dar cobertura a los colectivos vulnerables, en lugar de descargar esta responsabilidad en los propietarios.
La realidad es que el parque español de vivienda asequible apenas alcanza el 3,3% del total, muy lejos del 8% de la media europea, según el Observatorio de Vivienda Asequible de Provivienda. Y las promesas del Gobierno no se traducen en entregas: Casa 47, la sociedad pública creada por el Ejecutivo, afirma que se han movilizado o están en proceso 120.000 de las 244.000 viviendas anunciadas, aunque detrás de ese vago concepto de en proceso no queda claro cuántas se han entregado realmente.
Un análisis de Electomanía sobre las viviendas protegidas construidas desde 1981 coloca al Gobierno de Pedro Sánchez como el que peor parado sale, con 78.735 viviendas hasta 2025, frente a las 1.057.506 de Felipe González, las 498.982 de José Luis Rodríguez Zapatero o las 477.410 de José María Aznar.
La fórmula para que la oferta crezca la tienen clara promotores y constructores: más suelo finalista, más agilidad en la tramitación urbanística y de licencias, más seguridad jurídica y una colaboración público-privada efectiva, según detallan desde la patronal APCEspaña. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) añade la reforma de la Ley del Suelo, que el Gobierno prometió a Bruselas para recibir los fondos europeos pero que finalmente sustituyó por la creación de Casa 47. De todo ello, sin embargo, no hay ni rastro en los dos decretos que el Congreso rechazó el viernes.